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物流地產逆勢而上 炙手可熱成新寵
日期:2020/12/5  熱點關注網  瀏覽:34960

日前,城市土地學會(ULI)與普華永道聯合推出了針對亞太地區區域性房地產前景預測報告《房地產市場新興趨勢》(以下簡稱“報告”)。在上海、深圳、廣州三大城市的帶動下,中國仍是最強韌的經濟體,上述三個城市均躋身十大最具投資前景地區之列。面對疫情對辦公樓、零售和酒店物業投資造成影響,該報告強調,物流設施可能會成為最強勁的資產類別。

疫情下寫字樓等遭遇坎坷

一場突如其來的新冠疫情所產生的一系列連鎖反應,讓幾乎所有行業都來到轉折點,房地產行業也不例外。

“去年房地產投資最棘手的問題是貿易摩擦,其次是經濟增長,而今年的TOP1變成了疫情及其帶來的連鎖反應?!逼杖A永道中國審計合伙人孫穎在此次報告的交流會上指出。

根據報告,新冠疫情對經濟的影響和房產空置率是今年新出現的令房地產投資者較為擔心的兩大問題。

作為一直以來投資核心資產首選的寫字樓,疫情下的遭遇尤為坎坷,如今其受歡迎程度和預期盈利能力都有所下降。

放眼整個亞太地區,今年前三季度辦公樓的交易下跌38%。根據世邦魏理仕數據,隨著新建供應量的激增,截至今年9月底,北京、深圳CBD商業寫字樓的空置率分別達到17.7%和20.1%。

對此,孫穎認為,“空置率問題在以往的報告中沒有出現過,但今年一下子躍升到第四位,說明疫情對辦公樓、零售和酒店物業造成影響,加速了房產空置率問題的暴露?!?/span>

她指出,今年不少企業都在做減法,停止不必要的擴張、縮減規模。與此同時,居家辦公的趨勢也將對辦公市場產生影響。

一方面租金下行、空置率抬升,另一方面資本價值仍然強勁。以上海為例,上海CBD商區的資產回報率依然在3.5%至4.5%之間。

而對于未來辦公需求和寫字樓市場會走向何方,多方觀點則難達統一。但一個共識是,將來辦公市場在用途和布局上都會有所變化。

物流地產空間巨大

住宅投資租金回報率過低,商鋪、寫字樓項目風險過大,而物流地產則因為得益于整個行業的快速發展,而具備不錯的投資前景。特別是經歷了此次疫情之后,相比辦公樓等受到的影響,近年來正在成為核心投資資產的物流地產,也是唯一一個歷疫情而彌堅的類別。根據RCA數據,今年前三季度,亞太地區物流地產交易量同比上漲15%。

對此,報告認為,物流設施可能會成為最強勁的資產類別,原因在于,受一系列周期性和結構性因素驅動(尤其是電子商務的強勁增長),物流行業將穩定保持旺盛需求。

同時,中國目前依然是新建物流設施的最大市場。因此,報告指出,中國有著巨大且迅速擴展的市場,并且現代物流設施一直處于嚴重短缺狀態——當前可被稱為現代化倉儲設施的占比僅5%。

與發達國家相比,中國人均倉儲面積不高,使得未來具有發展不小的發展空間。根據普洛斯的市場調研數據,目前中國的人均倉儲面積是美國的1/12,雖然有5.5億平方米的物流設施,但其中現代化物流設施僅為1.1億平方米,同時我國人均物流倉儲面積約為0.41平方米,與美國人均的5.41平方米相差巨大,存在巨大市場缺口。根據現有的發展速度來測算,在未來15年里,中國的人均倉儲面積將達到美國的1/3,這也意味著中國的物流倉儲面積將達到24億平方米。

超越住宅市場 物流地產成投資新寵

隨著近兩年來我國電子商務的迅猛發展,對倉儲物流需求形成了直接的支撐。在電商物流對租賃需求快速增加的背景下,物流倉儲的市場需求量將繼續保持強勁。如今,中國的倉庫正被越來越多國內外投資者視作"存放"資本的好地方。有數據顯示,近年來,全球的機構投資者和分析師們對投資中國物流地產的興趣明顯上升。他們認為,對這一塊的投資有助于使自己趕上中國電子商務迅速增長及國內消費持續擴張的步伐。

據克而瑞數據統計,全國優質倉儲物業平均租金連續上漲,一線城市倉儲物業租金在未來15個季度還將繼續上漲,倉儲物業投資回報率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅,躍居物業市場第一。

正是基于個人消費增長、電商崛起等所帶來的旺盛的物流倉儲的需求以及該產業穩定的收益、廣闊的發展空間,近年來,各路資本都相繼發力進軍物流地產,包括互聯網平臺、物流運營、工業地產、保險基金等。如阿里巴巴投資千億元建立菜鳥網絡物流體系,萬科與美國黑石集團共同投資設立物流地產公司。此外,海外資本也加大了在華的投資力度,如澳洲的嘉民集團、美國的厚樸基金、凱雷投資,荷蘭的匯盈資本等增資物流地產或者投資物流企業。

目前,除了普洛斯這類傳統物流地產企業之外,還有諸如阿里、京東、蘇寧等電商平臺企業及平安、KKR、黑石等金融界巨頭入局,萬科、綠地、碧桂園、遠洋地產等房地產開發商也在逐年擴大該領域的市場份額。

對此,孫穎認為,物流地產正逐漸從房地產的另類投資變成了核心類的投資類別,隨之而來將是資產價格的不斷推高和資本化率的不斷收窄,當物流地產成為核心資產后,獲得的將不僅是機會資金的投資,一些長期的機構資金也會投資到物流地產,這將給開發物流物業的企業帶來機會。

  (來源 :中國民商)